El otoño pasado, Media Resource
compila una hoja de punta de medios en profundidad para proporcionar a
los periodistas información de antecedentes y fuentes sobre el creciente
cuerpo de evidencia que vincula la perforación con impactos
generalizados sobre los valores de propiedad, derechos de propiedad y la
calidad de vida en las comunidades en todo Estados Unidos. La perforación cerca de Mansfield, TX. Puesto que primero publicamos perforación vs El sueño americano , fracking ha continuado sin cesar, avanza poco a poco y cada vez más en las ciudades, pueblos y barrios.
Para mantenerse al día con los cambios, hemos actualizado la guía para
incluir nuevos datos e investigación y las nuevas historias de la
creciente coro de millones de estadounidenses que están ahora
directamente afectada por la explotación de petróleo y gas: La perforación vs el sueño americano: Fracking impactos sobre los derechos de propiedad y valor de las viviendas Actualmente hay más de 1,1 millones de pozos de petróleo y gas activos
en los EE.UU., y más de 15 millones de estadounidenses viven ahora
dentro de una milla de los cientos de miles que se han perforado desde
el año 2000, según un análisis por el Wall Street Journal.
Hecho posible por el advenimiento de fracking, perforación se realiza
en formaciones de esquisto de California a Nueva York y desde Wyoming
hasta Texas. Y no hay ninguna indicación de que este "industrialización sin precedentes" muestra signos de desaceleración. Casi 47.000 nuevos pozos de petróleo y gas natural fueron perforados en 2012 , y los analistas de la industria prevén que el ritmo sólo continuará .
Plataformas de perforación ahora pulgada regularmente e incluso en
comunidades que nunca anticiparon tener que hacer frente a problemas
como el ruido durante todo el día, tanques de almacenamiento, tambores
de productos químicos tóxicos, gases nocivos, el tráfico de camiones
casi constante y tuberías cerca de las casas, escuelas, parques
infantiles y parques. Para muchos, los impactos de este tipo de actividad industrial a gran escala, son incompatibles con la calidad de vida.
El congresista Jared Polis vio de primera mano el otoño pasado cuando
un equipo de perforación subió a la propiedad vecina a su pequeña granja
en el condado de Weld, CO Polis, quien dijo que no tenía conocimiento
de las operaciones de fractura hidráulica, presentó una denuncia ante
los reguladores estatales y luego una demanda por preocupaciones "sobre
el impacto que el fracking tiene sobre la salud de las comunidades, así
como el impacto económico en lo que respecta al valor de la propiedad . " También busque más que el CEO de Exxon y presidente de la junta Rex Tillerson
, que está demandando a detener la construcción de una torre de agua
que abastecería las operaciones de perforación cercanas debido a la
molestia de, entre otras cosas, el tráfico de camiones pesados, el ruido
y los peligros del tráfico desde el fracking operaciones de la torre
apoyarían.
Así es, el jefe de la empresa de perforación más grande en el mundo,
reconoce la "molestia constante e insoportable" que vendría de tener
"luces encendidas a todas horas de la noche ... el tráfico en las horas
poco razonables ... el ruido de equipos mecánicos y eléctricos. "Es
revelador de Tillerson demanda
-presentada en 2012 con otros demandantes, entre ellos ex líder de la
mayoría Dick Armey-demanda que el proyecto se puede hacer un "daño
irreparable" a sus valores de propiedad.
A un nivel más macro, la investigación está mirando para mostrar que
los auges de energía tales como el frenesí actual de perforación pueden
no ser la bonanza económica que boosters ellos hacen ser. Después de la oleada inicial de ingresos y puestos de trabajo que viene con la perforación, los problemas siguen inevitablemente
: alto índice de criminalidad, la disminución de los logros educativos y
en el largo plazo, una disminución significativa en los ingresos. Cuanto más fuertemente una comunidad se liga a la economía de perforación, mayor será la disminución. "La magnitud de esta relación es importante, "los autores del estudio se citan diciendo en el Washington Post," la disminución de la renta per cápita por hasta US $ 7.000 para un condado con una alta participación en el auge. " La perforación al lado de la subdivisión Eagle Valley en Frederick, CO Crédito de la foto: Erik Hoffner
Para aquellos que son dueños de los derechos sobre el petróleo y el gas
en sus propiedades, los impactos de la perforación pueden ser
compensados por los pagos de derechos que provienen de la venta de
ellos a los desarrolladores de petróleo y gas.
Pero en la mayor parte del país, la doctrina jurídica de las fincas
divididas permite una de las partes es propietaria de los derechos sobre
los minerales y otros recursos por debajo de la superficie, mientras
que otra persona sostenga el derecho a la propiedad sobre la tierra.
Con la industria de petróleo y gas mostrando poco dominio de sí mismo y
de perforación invadir en ciudades, pueblos y suburbios, fincas
divididas han dejado a millones para hacer frente a problemas como el
aumento del tráfico de camiones, productos químicos, las luces, el
ruido, el equipo pesado, las emisiones atmosféricas nocivas y agua ,
todo ello sin ningún tipo de compensación.
Existen protecciones normativas débiles y pocos precedentes legales
para proteger a los residentes de este tipo de actividad industrial en
sus patios traseros. Reglamento sobre la forma en la perforación ahora debe ser retirado de los hogares y las escuelas
, por ejemplo, casi no proporcionan cojín-a menudo sólo varios cientos
de metros-para mitigar los impactos de perforación en los hogares y
negocios cercanos.
Sentirse protegido por las regulaciones estatales y federales débiles,
sin embargo, más y más comunidades están empezando a luchar por pasar leyes locales que restringen o prohíben el fracking dentro de sus fronteras . Pittsburgh se convirtió en el primero en tomar el asunto en sus propias manos con una ordenanza en 2010. Desde entonces, muchos otros han seguido su ejemplo: Dallas, Los Ángeles , múltiples ciudades y pueblos de Nueva York, Nueva Jersey y Pennsylvania, los condados en Nuevo México. El otoño pasado, en Colorado, los votantes en cuatro ciudades aprobó medidas electorales que prohíben o restringen severamente fracking , tres de ellos abrumadoramente.
Y este año, los partidarios se están reuniendo firmas para una medida
electoral estatal 2014 que daría a las ciudades y pueblos de Colorado el control local sobre las decisiones de política relacionadas con la perforación, dentro de sus fronteras. Este retroceso en contra de la perforación y su impacto va más allá de simples NIMBYism.
Los riesgos financieros planteados por la perforación son reales y
sustanciales suficiente-como se detalla más adelante-que los bancos y
las aseguradoras también están adoptando directrices que prohíben los
préstamos hipotecarios o cobertura de seguro de las propiedades
afectadas por la perforación. Es una batalla entre el petróleo y gas y el nido de huevos de innumerables estadounidenses.
Los siguientes ejemplos comienzan a reconstruir las formas en que las
amenazas planteadas por la perforación y los profundos bolsillos de la
industria del petróleo y el gas, literalmente, dio en el blanco.
Tomados en conjunto, son un llamado a los tomadores de decisiones para
iniciar la cuantificación de los datos y hacer preguntas difíciles
acerca de la perforación frente al sueño americano.
En una encuesta de 2013 de 550 personas dirigido por investigadores de
negocios de la Universidad de Denver, una gran mayoría dijo que negarse a comprar una casa cerca del lugar de perforación . El estudio, publicado en la Revista de Bienes Raíces Literatura, también mostró que las personas que realizan ofertas para viviendas cerca de lugares de fractura hidráulica redujeron sus ofertas hasta en un 25 por ciento .
Agentes de bienes raíces en Colorado están tomando nota ya que los
clientes son cada vez más reticentes a la compra de viviendas cerca de
los sitios de perforación, con cada vez menos ofertas a rodar adentro
"Algunos no quieren siquiera mirar nada remotamente cerca de ningún bien sitios existentes o propuestos , "Condado de Boulder agente de bienes raíces Nanner Fisher dijo a The Independent Colorado. Ella también dijo a Boulder iJournal que "si hay un pozo que es visible cuando se presenta una propiedad, [el posible comprador] le preguntará a buscar otra cosa . Mucho de esto es el efecto visual del sitio así ", dijo. "Y, piensan que si se puede ver que, como tiene que ser lo suficientemente cerca que no es saludable."
Un análisis económico del Instituto Cabeceras socava la idea de que los
desarrollos de petróleo y gas engordan las cuentas bancarias de las
comunidades y las dejan en mejor situación que antes del inicio de la
perforación.
Si bien puede haber ganancias inesperadas a corto plazo, el estudio de
seis estados del oeste se encontró que en el largo plazo
"especialización de petróleo y gas se observa que tiene efectos negativos sobre el cambio en el ingreso per cápita, la tasa de criminalidad y la velocidad de la educación. "
Denver Realtor Adam Cox escribió en una columna en el Colorado estadista que " los potenciales compradores se resisten a comprar casas cerca de un sitio de perforación , aunque eso es a menudo donde los hogares son reducidos ", ya que están tan cerca de la actividad hidrocarburífera.
Del mismo modo, dijo, los propietarios de viviendas cerca de los sitios
de perforación "a menudo tienen que vender a precios significativamente
más bajos que al originalmente comprado por los vecinos de la industria
del petróleo y gas."
Los vapores, las luces y el ruido ensordecedor que vinieron después de
un vecino arrendó terrenos adyacentes para fracking se volvieron
insoportables y forzados a mudarse de su casa en los suburbios de
Cleveland. En una entrevista con Reuters, dijo que fueron capaces de vender su casa por $ 225.000, sólo la mitad de su valor de tasación .
En los Catskills, miedos fracking ya han impactado el mercado de bienes raíces a pesar de que el Estado todavía tiene que tomar una decisión sobre si se debe permitir la perforación. La perspectiva de que el Estado va a abrir la región a la perforación, como el New York Times informó que "ha asustado a los compradores potenciales" en el estado de Nueva York. La historia del Times también citó a un agente inmobiliario que cerró su negocio en el Condado de Wayne, PA.
Agentes de allí, la mujer dijo, están teniendo problemas para vender
las propiedades rurales ", porque la gente no quiere estar cerca de la
perforación."
Un estudio
realizado por investigadores de la Universidad de Duke encontró que los
riesgos y las posibles responsabilidades de la perforación son mayores
que los beneficios económicos como los pagos de arrendamiento y el
potencial de desarrollo económico en el condado de Washington, PA.
A pesar de que los pagos de arrendamiento pueden agregar valor general
para los hogares con pozos perforados en ellas, la posibilidad de que el
agua contaminada se reduce valor de la propiedad en un promedio del 24
por ciento.
El impulso que viene de firmar un contrato de arrendamiento compensa
los aumentos, dejando una disminución neta en el valor de 13 por ciento.
Un estudio de 2010
del mercado de bienes raíces de Texas en el área suburbana-Dallas
fuertemente perforado cerca de Flower Mound concluyó que las casas
valoradas en más de $ 250.000 y dentro de 1,000 pies de una plataforma
de perforación o pozo vieron valores de disminución de un 3 a un 14 por
ciento.
En un estudio de revisión inter pares de 2005, los investigadores
encontraron que la producción de petróleo y gas "afecta de manera
significativa el precio de venta de las propiedades rurales." El estudio
determinó que la presencia de instalaciones de petróleo y gas dentro de
2.5 millas de propiedades residenciales rurales en Alberta, Canadá
redujo propiedad valores entre 4 por ciento y el 8 por ciento, con el
potencial para duplicar la disminución, dependiendo del nivel de
actividad industrial.
En Pavilion, WY, donde la EPA ha vinculado la contaminación de las aguas subterráneas con fracking , Louis Meeks vio el valor de su finca de 40 acres de alfalfa casi desaparecer por completo . En 2006, su tierra y su casa fueron evaluados en $ 239.000.
Dos años más tarde, como ProPublica informa, "un agente inmobiliario
local envió Meeks una carta redactada fríamente diciendo que su lugar
era esencialmente sin valor y no pudo anotar su propiedad.
'Dado que el problema estaba bien documentado ... y puesto que la razón
no generalmente aceptada por la explosión se ha acordado ", escribió,"
los compradores pueden sentirse reacios a comprar una propiedad con este
estigma. "
Pesadillas similares han ocurrido a los residentes de Dimock, PA, donde los problemas fracking diezmados valores de las casas
, y la compañía de perforación responsable, Cabot Recursos, fue
condenado a pagar los asentamientos de las familias afectadas por valor
doble de sus valores de propiedad, un total de más de $ 4 millones.
En el norte de Texas, el Distrito Central de Valoración Junta de Revision del Condado de Wise derribó el valor de tasación de la casa de una familia y ranchette 10 acres desde $ 257.000 a $ 75.000 un descenso de más del 70 por ciento.
La junta acordó la extraordinaria reducción como resultado de numerosos
problemas ambientales relacionados con el fracking-sólo un año después
de la primera plataforma de perforación cuando hasta en la propiedad.
Un pozo y la batería de tanques de almacenamiento de gas natural cerca
de las casas en Longmont, CO crédito Foto: Nuestra Salud, Nuestro
Futuro, Nuestro LongmontDerechos de Propiedad
Desconocido para muchos propietarios de viviendas suburbanas, los
constructores están empezando a mantener en silencio los derechos
minerales debajo de las subdivisiones que construyen en zonas
suburbanas. DR Horton ha sido tal vez la empresa de construcción más notable de emplear esta nueva táctica.
En 2012, después de una investigación realizada por la Procuraduría
General de Carolina del Norte y Comisión de Bienes Raíces del Estado,
los funcionarios presionaron al constructor con sede en Texas para devolver los derechos mineros que había conservado desde debajo de unos 850 hogares .
Los residentes que viven en una subdivisión de la Florida construido
por Horton estaban igualmente sorprendidos cuando se enteraron de que la
empresa también tenía los derechos de prospección de minerales se encuentran por debajo de lo 2.500 de sus hogares cerca de Tampa.
Como se documenta en Reuters, los propietarios de viviendas en
subdivisiones en Colorado, Florida, Carolina del Norte, Luisiana y otros
estados han comprado casas sin divulgación
sobre los derechos mineros cortados sólo para ver a los equipos de
perforación surgen al lado demasiado tarde para ellos para hacer algo al
respecto.
"Este es un gran caso de comprador tenga cuidado", Universidad de
Colorado-Denver Profesor de Derecho Lloyd Burton dijo a los periodistas.
"Las personas que se mudan a áreas suburbanas son realmente ni idea
sobre esto, y los estados no van exactamente todo lo posible para que la
gente sepa."
En al menos 39 estados, hay leyes que obligan a "terratenientes de exclusión" de adherirse a acuerdos de arrendamiento de gas
con sus vecinos, permitiendo a las compañías de petróleo y gas para
perforar horizontalmente para aprovechar las reservas de petróleo y gas
que atraviesan las líneas de propiedad, ya sea el propietario de un
propiedad quiere permitir la perforación o no.
Llamado "puesta en común obligatoria" o "integración obligatoria,"
estas leyes crean básicamente dominio eminente por la empresa privada.
La intención de la agrupación forzosa es crear más orden en la
perforación de petróleo y gas bajo tierra, que rara vez se adhieren a la
superficie de mosaico de la propiedad.
Obligar a los propietarios de tierras de exclusión en los contratos de
arrendamiento se supone que debe dar lugar a un menor número de pozos
perforados y una mayor eficiencia en los que son. Pero también se utiliza con frecuencia como una amenaza por landmen que buscan sacar provecho de los arrendamientos .
Hipotecas y Fracking La perforación al lado de la subdivisión Eagle Valley en Frederick, CO Crédito de la foto: Erik Hoffner
Reconociendo las numerosas formas en que la perforación y
fracturamiento hidráulico podría dañar el valor, la industria
hipotecaria está comenzando a negarse a asumir los pasivos financieros y
está endureciendo las políticas que prohíben los préstamos sobre
propiedades con pozos en ellos o que son objeto de arrendamiento.
Tras la debacle en Carolina del Norte durante los derechos minerales
cortadas (véase más arriba) los Trabajadores del Estado Credit Union en
Carolina del Norte oficialmente ha decidido que ya no aprobar financiación de hipotecas para propiedades en las que los derechos de perforación han sido vendidas a otra persona.
La cooperativa de crédito, que maneja cerca de $ 12 mil millones en
hipotecas residenciales, dijo que considera que los préstamos sobre
estos terrenos a ser más riesgosos que aquellos en los que los derechos
mineros permanecen con la tierra.
De acuerdo con American Banker,
las instituciones de Tompkins al menos tres préstamos hipotecarios
Financiera en Ithaca, Nueva York, el Banco Santander de España y de
Trabajadores del Estado de Cooperativas de Crédito, en Raleigh, Carolina
del Norte-ahora se niega a hacer las hipotecas sobre las tierras donde los derechos de petróleo y gas han sido vendidos a una empresa de energía.
La publicación citó al presidente y director general de la cooperativa
de crédito de Carolina del Norte diciendo que si un propietario permite
que un equipo de perforación para subir en su su tierra, "Tendríamos que
contar a sus vecinos," Lo sentimos, su propiedad valor sólo cayó al
suelo. ' "(También citado en el Dow Jones .)
Lenguaje en los contratos hipotecarios estándar de Freddie Mac prohíbe
que un "prestatario de realizar cualquier acción que pueda causar el
deterioro, daño o disminución en el valor de la propiedad en cuestión", y
si la prohibición se rompe por ejemplo, un terrateniente de firmar un
contrato de perforación o de celebrar un acuerdo de minerales en los
derechos, Freddie Mac tiene la autoridad legal para ejercer la opción sobre todo el importe de la hipoteca si el prestatario, según un portavoz de la agencia.
De acuerdo con un documento técnico
elaborado por la Asociación de Nueva York State Bar, Wells Fargo, uno
de los mayor prestamista hipotecario en los EE.UU. se está acercando a
los préstamos hipotecarios para propiedades que tienen contratos de
arrendamiento de perforación de gas conectados a ellos con un alto grado
de precaución.
Además de Wells Fargo, de Previsión de financiación, GMAC, City Bank,
Fidelity y First Liberty, First Place Bank, Solvay Bank, Tompkins Trust
Co., UCFC Community Credit Union están ya sea poniendo condiciones
difíciles de cumplir en las hipotecas o préstamos que niegan por
completo en propiedades con contratos de petróleo y gas. ( Excelente resumen
de temas de petróleo y gas relacionadas con los préstamos hipotecarios
de un vicepresidente de corretaje está disponible en línea.)
El documento de antecedentes preparado por el NYSBA
". crea una tormenta perfecta pidiendo atención inmediata" sobre los
impactos de arrendamiento de gas sobre los propietarios de viviendas
también incluye una sección sobre las hipotecas residenciales y dice que
la combinación de la vivienda en propiedad y perforación, riesgos
incluyen:
- Los propietarios de viviendas que se enfrentan a los daños materiales
no asegurables para las actividades que no pueden controlar.
- Los bancos se niegan a conceder préstamos hipotecarios sobre
viviendas con contratos de arrendamiento de gas, ya que no cumplen las
pautas del mercado secundario de hipotecas.
- Los impedimentos para que comience la construcción de nuevos, durante
mucho tiempo un referente de la recuperación económica, ya que los
préstamos de construcción dependen de la propiedad libre de riesgo y un
comprador. - La posibilidad de que un propietario impago de una hipoteca mediante la firma de un contrato de arrendamiento de gas.
- Evaluaciones caro y búsquedas de títulos que son complicados por la
evaluación del valor de los riesgos y el rastro de papel arcano de los
derechos mineros y pasivos adjuntos.
Una pareja de Pennsylvania se negó recientemente una nueva hipoteca en su granja por Quicken Loans causa de un sitio de perforación a través de la calle.
De acuerdo con la entidad crediticia, "los pozos de gas y otras
estructuras en las porciones cercanas ... pueden degradar
significativamente el valor de una propiedad" y no cumplir con las
pautas de suscripción. Otros dos prestamistas también negaron las hipotecas familiares.
Instituciones de crédito e hipotecas Federales (FHA, Fannie Mae,
Freddie Mac) tienen prohibiciones contra los préstamos sobre propiedades
donde la perforación se desarrollan o donde se almacenan materiales
peligrosos.
Un contrato de arrendamiento de perforación en una propiedad financiada
a través de una de estas agencias se traduciría en un "default
técnico". Directrices de la FHA también no lo permiten para financiar
hipotecas donde las casas se encuentran dentro de 300 pies de un sitio
de perforación activa o planificado. También vea http://bit.ly/1dIen28 .
La perforación al lado de la subdivisión Eagle Valley en Frederick, CO Crédito de la foto: Erik HoffnerCobertura de Seguro
Los propietarios de viviendas que piensan que el daño a la propiedad,
contraídos por accidentes de perforación está cubierto por un seguro
tienen que pensar de nuevo. Tales daños normalmente no están cubiertos.
En julio pasado, Nationwide Insurance enunciados específicamente que no se proporcionará cobertura para daños relacionados con el fracking.
Según un memo interno que contiene la política de la compañía, "Después
de meses de investigación y discusión, hemos determinado que las
exposiciones presentadas por fracturamiento hidráulico son demasiado
importantes como para ignorarlas.
Riesgos asociados con el fracturamiento hidráulico están prohibidas por
Responsabilidad Civil General, Auto Comercial de Camiones de Carga,
Daños Físicos de Autos y Auto Pública (seguro) de cobertura ".
A menudo, un perforador o seguro del operador así no cubren daños y perjuicios , de acuerdo con el resumen NYSBA.
Los propietarios de viviendas pueden tener que demandar por daños y
perjuicios y, aun si ganan, pueden no recibir el pago de todos los daños
ya los perforadores admiten en sus documentos regulatorios que no
pueden llevar suficiente seguro.
The New York Times ha recopilado cientos de páginas de documentos
relacionados con la perforación y los derechos de propiedad y valores
que incluyen los lineamientos federales, los correos electrónicos de los
agentes inmobiliarios y corredores de hipotecas, notas de banqueros,
etc
Reuters investigó el tema de setas de fincas divididas
y los conflictos entre los derechos mineros y los derechos de
propiedad, la búsqueda de numerosos casos en todo el país de los
constructores y desarrolladores de explotación en la propiedad de los
yacimientos de petróleo y gas, mientras que la venta de los lotes de
subdivisión, mientras que proporciona poca o ninguna información sobre
la cuestión a los compradores.
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